FDSEA – juridique
La mitoyenneté : Quelles règles juridiques ?
Pour anticiper certains conflits de
voisinage mais aussi afin de clarifier les choses, il nous a paru important de
rappeler les principales règles juridiques de la mitoyenneté.
Une clôture
séparant deux fonds est soit privative, soit mitoyenne. Elle est mitoyenne si
elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise, et
séparative si elle n'appartient qu'à un seul des propriétaires des fonds.
Toute
clôture séparative peut-être mitoyenne, et ce, peu importe sa nature :
murs, haies, fossés, palissades, ...
Présomption de mitoyenneté
En principe,
la preuve de la mitoyenneté se fait par la production d'un titre, c'est-à-dire
par un acte juridique établissant le caractère mitoyen ou séparatif du mur
(comme un acte de vente, de donation, de succession,...) A défaut de titre, la
prescription trentenaire joue, le propriétaire devra alors démontrer qu'il s'est
comporté en véritable copropriétaire pendant 30 ans de manière continue
(entretien, adossement d'une construction, ...)
En l'absence
de titre, le code civil pose des présomptions légales de mitoyenneté ou de non
mitoyenneté :
- d'une
part, sont présumés mitoyens les murs servant de séparation entre des bâtiments,
les murs séparant deux cours, deux enclos ou deux jardins
- d'autre
part, le code civil donne aussi des présomptions de non mitoyenneté. Par
exemple, lorsque le sommet d'un mur présente un seul pan incliné, on présume que
le mur appartient à celui qui reçoit les eaux de pluies. S'agissant des fossés,
on présume qu'il y a " marque
de non mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté
seulement du fossé. Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté
duquel le rejet se trouve. "
Selon
l'article 666 du code civil, à défaut de titre, de prescription ou de marque
contraire, toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins
qu'il n'y ait qu'un seul des héritages qui soit clôturé.
Acquérir la mitoyenneté d'un
mur
S'agissant
des murs privatifs, le propriétaire du fonds voisin a le droit d'exiger du
propriétaire du mur qu'il lui en cède la mitoyenneté moyennant versement du prix
(pour la moitié de la valeur actuelle du mur, la moitié de la valeur actuelle du
terrain) il s'agit de " la servitude
de mitoyenneté ". Cette servitude est valable uniquement pour les murs
et pas pour toutes les autres clôtures. A défaut d'accord, c'est le tribunal de
grande instance qui est compétent.
Droit et devoir de chacun sur un mur
mitoyen
Lorsque le
mur est mitoyen, chacun des propriétaires participe à parts égales à son
entretien. Chacun peut y adosser une construction, y appuyer des plantations et
des aménagements légers, surélever le mur. Toutefois, aucun des propriétaires du
mur mitoyen ne peut y pratiquer d'ouverture (sauf accord écrit du propriétaire
voisin).
Les
copropriétaires d'une clôture mitoyenne doivent contribuer aux dépenses
nécessitées par son entretien, sa répartition et sa reconstruction pour
moitié.
Mais il
faudra toujours l'accord des deux propriétaires pour faire des travaux, pour
choisir l'entreprise, décider de l'étendue des travaux à réaliser ... Sauf si les
travaux ont été rendus nécessaires par le fait d'un seul des copropriétaires, la
charge de ces travaux lui incombera alors entièrement.
Le code
civil offre également la possibilité à tout propriétaire mitoyen d'un mur
d'abandonner son droit de mitoyenneté pour ne plus avoir à contribuer aux
dépenses. Or cet abandon est interdit dans trois situations, à savoir, lorsque
le mur mitoyen soutient un bâtiment appartenant au propriétaire souhaitant
l'abandonner, lorsqu'il s'agit d'un fossé servant habituellement à l'écoulement
des eaux, et lorsque la réparation ou la reconstruction a été rendue nécessaire
par la faute de celui qui souhaite abandonner son droit de mitoyenneté. Cet
abandon devra être fait dans un acte juridique et publié.
Pascale
Wilhelm