FERMAGE : fixation et revision

La clé de voûte du bail rural, c'est le paiement d'un fermage. En effet, le fermage concrétise la relation preneur-bailleur. Mais comment fixe t-on le prix et à quel moment peut-on le réviser ?

Fixation du fermage :

Lors de la rédaction du bail, les parties conviennent d'un commun accord, du prix de la location. Leur liberté est réduite car la loi prévoit une fixation administrative de la valeur locative normale du bien loué. Cela signifie que le propriétaire ne peut faire jouer la loi de l'offre et la demande afin de louer ses parcelles au plus offrant.
Un arrêté préfectoral définit pour chaque région agricole du département un minima et un maxima.
Ces minima et maxima sont réactualisés chaque année en fonction de l'indice national des fermages.

En pratique donc propriétaire et exploitant doivent se mettre d'accord sur un prix compris entre le minima et le maxima qui s'applique pour la région agricole concernée (il faut prendre en considération la région agricole du lieu de la parcelle).

Les 5 régions agricoles du Bas-Rhin sont les suivantes :
-          la plaine d'Alsace
-          le Vignoble (non AOC)
-          le Ried
-          le plateau lorrain
-          la montagne vosgienne

Pour savoir à quelle région agricole appartiennent les parcelles louées et connaître l'indice national des fermages en vigueur lors de la conclusion du bail, rendez-vous sur le lien suivant : délimitation territoriale région agricole Alsace

Cas concret :

J'envisage d'exploiter une parcelle agricole de 5ha60 située à Surbourg. Je dois rencontrer le propriétaire pour établir le bail écrit correspondant à cette location et fixer le fermage. Celui-ci m'a d'ores et déjà annoncé un fermage de 3€ l'are. Est-ce légal ?
D'autre part, quel fermage je devrai lui verser pour la 1^ère année de jouissance.

La commune de Surbourg est située dans le canton de Soultz sous Forêt. Ce dernier relève de la région agricole de la Plaine d'Alsace. Le maxima pour cette région agricole est fixé à 1,668€ l'are.
La proposition du propriétaire est au-delà du maxima autorisé. Légalement, le propriétaire ou l'exploitant ne peuvent prévoir un fermage supérieur à ce maxima (ou inférieur au minima).

Assurez-vous que le fermage annoncé s'entend " hors charges " (cf. charges récupérables par le propriétaire). Si tel est le cas rappelez au propriétaire de façon diplomatique qu'il ne peut aller au-delà du maxima autorisé.

D'autre part pour déterminer le fermage dans la fourchette préfectorale, les parties doivent tenir compte de la qualité et de l'état du sol, du morcellement, de la forme, du relief et de l'accessibilité de cette parcelle agricole.

Enfin, dans votre bail écrit prenez le soin d'indiquer que la 1^ère échéance du fermage correspond au montant fixé dans le bail. Ce n'est qu'à compter de la 2^ème échéance, que vous actualiserez le fermage en fonction de l'indice national du fermage fixé par arrêté ministériel.

Dans le département, il est de coutume de payer le fermage au 11 novembre. Pensez à régler vos fermages par chèque.

Charges récupérables annuellement par le propriétaire :

En complément du fermage, le propriétaire peut récupérer :

• 1/5^ème de la taxe foncière :

Rappel : depuis 2006, le propriétaire d'un terrain agricole bénéficie d'une exonération d'1/5 de la part communale et intercommunale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Lorsque ce terrain est loué, il doit reverser cette exonération à l'exploitant en place (Article L.415-3 du code rural). En toute simplicité donc, et tant que cette mesure fiscale sera en vigueur, l'exploitant n'aura rien à rembourser en matière de taxes foncières au propriétaire.

• 1/2 frais chambre d'agriculture
• part caisse assurance accidents agricole

Exemple  (les chiffres sont pris au hasard, simplement pour expliquer le décompte à établir)

Fermage :	350€
1/5ème taxe foncière :	+  50€
exonération 1/5ème taxe foncière :	-  50€
1/2 frais chambre d'agriculture :	+  30€
part caisse assurance accidents agricole :	+  40€
En tant que fermier, je devrai m'acquitter près de mon propriétaire par chèque de la somme de	420€

                                                                                                                     

REVISION DES FERMAGES :

• au moment du renouvellement :

Le bail initial se renouvelle tacitement aux mêmes conditions notamment concernant le fermage. Toutefois, les parties peuvent décider de revoir le prix du fermage prévu dans le bail initial. A défaut d'accord entre les parties, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixe le prix.

• au cours de la 3^ème année de jouissance du bail initial ou renouvelé en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux

Il s'agit de l'action en révision des fermages anormaux. Pour que la demande soit recevable, il faut que le prix stipulé dans le bail soit supérieur ou inférieur d'au moins 1/10^ème à " la valeur locative de la catégorie du bien loué ". Le prix convenu est normal s'il s'inscrit dans le cadre des maxima et minima prévus par arrêté préfectoral au moment de la conclusion du bail (ou de son renouvellement).

Deuxième condition : la demande en révision ne peut être faite qu'au cours de la 3^ème année de jouissance. Cette possibilité vaut aussi bien dans le cadre d'un bail renouvelé que dans le cadre du bail initial. Enfin, il est à noter que l'action en révision des fermages anormaux n'est recevable qu'une seule fois pour chaque bail.

Exemple : mon bail a commencé à courir le 11 novembre 2007 pour une parcelle située dans la région agricole " Plaine d'Alsace ", je veux engager une action en révision de fermage anormal car le prix du fermage prévu dans le bail est établi à 2,50€ l'are (hors charges). Est-ce envisageable ?

Le maxima en 2007 pour la Plaine d'Alsace était fixé à 1.594€ l'are. Le fermage prévu dans le bail était donc supérieur de 1/10^ème au maxima autorisé. Néanmoins, mon action est irrecevable dans la mesure où la demande est introduite au cours de la 4^ème année de jouissance.

En conclusion, renseignez-vous sur le barème préfectoral en vigueur pour déterminer le fermage avant de signer votre bail. Prévoir un fermage bien au-delà du maxima n'est pas sans risque. Il est donc raisonnable tant pour les exploitants que pour les propriétaires de fixer un juste prix compris dans la fourchette légale.

                                                                                         Marilène BELLOT FDSEA 67