Statut du fermage
Le bail écrit sécurise la
location
Vous exploitez des terrains agricoles dont
vous ne détenez pas la propriété. Vous souhaitez bénéficier de la sécurité
juridique liée au statut du fermage : concluez des baux écrits avec
vos propriétaires.
Le statut du fermage protège les deux parties
au contrat en prévoyant les droits et les obligations qui incombent à chacune
d'entre elles. Chaque département détermine par arrêté
préfectoral le seuil d'application du statut du fermage.
Dans le Bas-Rhin, les seuils sont les
suivants :
-5 ares de terres ou prés
-1 are de vigne
Cas concret : Monsieur Dupont
exploite en location 2 ares de prairie appartenant à Monsieur Leclerc et 30 ares
cultivés en blé dont Monsieur Leblanc est propriétaire. Monsieur Dupont paie à
chacun de ses propriétaires un fermage annuel au 11 novembre. Les locations
verbales sont elles soumises au statut du fermage ?
La location des 2 ares de prairie, quand bien
même Monsieur Dupont s'acquitte d'un fermage, échappe au statut du fermage dans
la mesure où le seuil d'application prévu par l'arrêté préfectoral n'est pas
franchi et que la parcelle ne constitue pas une partie essentielle de
l'exploitation. Un régime dérogatoire dit " des petites parcelles "
s'applique.
La condition relative au seuil d'application
est remplie : 30 ares > 5ares : le statut du fermage peut
s'appliquer.Toutefois dans la mesure où il s'agit
d'une location verbale, Monsieur Dupont, exploitant en place, devra rapporter la
preuve du paiement. Le paiement par chèque est évidemment une bonne forme de
preuve. S'il y parvient, la location verbale, pourra être qualifiée de bail à
ferme soumis au statut du fermage. A contrario, si l'exploitant-fermier ne
peut justifier le paiement des fermages, la location pourrait être assimilée à
une mise à disposition à titre gratuit de la parcelle, ne lui ouvrant aucun
droit notamment sur la durée d'exploitation.
La location verbale est très présente dans le
département. Or parfois, cela est source de conflits et
d'incertitudes.C'est pourquoi, il est vivement recommandé de
conclure des baux écrits. Profitez de moments particuliers pour aborder ce point
avec votre propriétaire (renouvellement du bail par exemple).
Les avantages du bail écrit
Un formalisme simple et peu
coûteux
Un bail à ferme de 9 ans peut être établi par
écrit entre un propriétaire et un fermier (acte sous seing privé) à l'aide de
formulaires qui pourront vous être transmis par le service juridique de votre
fédération (Marilène Bellot : 03.88.19.17.67) ou de la chambre
départementale d'agriculture (Sophie Santin : 03.88.99.38.42).
L'exigence d'un écrit pour un bail à ferme de
9 ans est une règle de preuve et non pas une règle de fond. Le bail verbal une
fois son existence établie n'est donc pas nul ; il est réputé constituer un
bail à ferme conforme au contrat type départemental.
Un bail notarié est obligatoire exclusivement si
le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans. En pratique, il s'agit
essentiellement des baux à long terme de 18 ans ou de 25 ans. (les baux à
long terme feront l'objet d'une prochaine chronique juridique)
Déterminer précisément l'accord entre le
fermier et le bailleur
La rédaction d'un bail écrit permet de
déterminer clairement les conditions du bail : qui est locataire et
propriétaire ? À partir de quand ? Sur quelle durée ? Sur quelles
parcelles pour quelle surface ? À quel prix ? Quel est l'état des
biens ? ......Lorsque vous concluez un bail, vous devez
vous assurer que les immeubles mis à votre disposition le sont par le véritable
propriétaire.
Les tribunaux fournissent régulièrement des
exemples de baux annulés. Ici, le bail n'a été signé que par un époux alors que
le contrat portait sur un bien commun ; là, certains indivisaires n'avaient pas
émis un avis favorable à la conclusion du bail ...
Le risque de ne pas contracter avec les
véritables propriétaires est d'autant plus important en cas de location verbale.
Il vous sera dans ce cas très difficile de prouver l'accord des deux époux, de
l'ensemble des indivisaires, ou de l'usufruitier et du nu propriétaire.
La conclusion d'un contrat vous permettra de
vous interroger sur la capacité juridique de votre interlocuteur à signer seul
un bail à ferme.
Etablir un état des lieux
Conclure un bail écrit permet également de
définir d'un commun accord l'état des parcelles louées dès l'entrée en
jouissance. Dresser un état des lieux est vivement recommandé vu la durée
prolongée du bail (9ans, renouvelable par tacite reconduction). L'état des lieux
sert les deux parties, tant l'exploitant que le propriétaire. Ils pourront se
référer à cet état des lieux d'entrée en cas de dégradation du fonds loué ou a
contrario en cas d'amélioration de ce dernier pour ouvrir droit à indemnisation
en fin de bail.
Enregistrer son bail écrit
Rappelons que l'obligation
d'enregistrer des baux écrits a été supprimée depuis une loi du 30 décembre
1998. Cependant il paraît toujours utile de présenter volontairement le bail
sous seing privé, rédigé en 3 exemplaires, à la formalité de l'enregistrement
moyennant un droit fixe de 25 €. L'enregistrement confère
date certaine au bail et lors de l'acquisition de ce bien, vous pourrez
bénéficier du taux réduit des droits de mutation en cas d'achat des terrains
loués plus de deux ans après la date d'enregistrement.
De plus, votre bail non enregistré
(valable entre les deux parties) n'est pas opposable aux tiers. Ils ne peuvent
pas savoir lorsqu'ils acquièrent ce bien, qu'un fermier est en place (sauf si
mention du bail est faite dans l'acte de vente, ou si l'acquéreur connaissait
l'existence du bail). Cela peut être source de complication si le nouveau
propriétaire conclut de son côté un bail sur la parcelle avec un autre
exploitant.
Le bail sous seing privé non enregistré est donc
valable mais offre peu de protection au preneur en place en cas de
contentieux.
Lorsque vous allez au service de
l'enregistrement, les services vous rappellent parfois que ce n'est pas
obligatoire. Il est néanmoins vivement recommandé d'enregistrer vos baux
concernant des parcelles importantes (superficie non négligeable, parcelles au
cœur d'un îlot ou proches d'un bâtiment d'élevage). Certes, la prestation de
l'enregistrement coûte 25€, mais la clarté et la puissance juridique apportées
sont précieuses.
| Où faire enregistrer son
bail ?
Sur le site suivant vous trouverez
le centre des impôts pour votre commune :
http://www2.impots.gouv.fr/liste_pole_enr/index.htm
Il convient de se rendre au pôle
d'enregistrement dont dépend la commune de l'immeuble
concerné.
Les pôles d'enregistrement dans le
Bas-Rhin :
-
Haguenau : centre des
impôts – 2 rue Clabaud – tél :
03.88.53.26.84
-
Saverne : centre des
impôts – 11 rue Ste Marie – tél :
03.88.03.12.78
-
Strasbourg : centre
des impôts – 35 avenue des Vosges BP 1013 – tél :
03.88.52.48.00
-
Erstein : centre des impôts
– 2 rue de Savoie – tél : 03.90.29.91.40
Avant de vous déplacer, pensez à
téléphoner pour vérifier les horaires d'ouverture et n'oubliez pas
de vous munir des 3 exemplaires du bail signé des deux
parties. | |
Marilène Bellot
Si vous choisissez le bail de plus de 12 ans,
alors votre notaire procédera à l'enregistrement et au dépôt au livre
foncier.
Eviter des contentieux
Beaucoup de propriétaires pensent encore
aujourd'hui qu'ils ne sont pas engagés auprès de leurs locataires s'ils n'ont
pas signé de contrat, s'ils font de la vente d'herbe ou de la prise en pension
d'animaux.
De telles situations peuvent susciter des
contentieux notamment lorsque le propriétaire a pour projet de reprendre les
terrains sans respecter les règles dictées par le code rural.
Les exploitants doivent alors justifier auprès
du tribunal paritaire des baux ruraux qu'ils respectent l'ensemble des
conditions énoncées plus haut. La preuve n'est pas toujours aisée à apporter et
un contentieux peut dans certains cas être lourd à porter.
En conclusion, n'hésitez pas à
conclure vos baux par écrit. Vos propriétaires partagent le même intérêt. En
tout état de cause, prenez la précaution de régler les fermages par chèques
bancaires et/ou d'obtenir des quittances des loyers
acquittés.
Marilène BELLOT
FDSEA 67