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  23/03/2017
  Avis d'expert : "Les promesses de baux"

Les promesses de baux sont des outils qui permettent de sécuriser le foncier lors d’un projet d’installation. Les avant-contrats ou promesses de baux peuvent être soit unilatéraux c’est-à-dire qu’une seule partie s’engage jusqu’à ce que l’autre manifeste son accord ou son refus, soit synallagmatiques, dans ce cas les deux parties s’engagent réciproquement.

Les promesses de baux

Je suis exploitant agricole et j’envisage de louer mes terres à un jeune agriculteur. Celui-ci souhaite conclure une promesse de bail. A quoi je m’engage ?

Les promesses de baux sont des outils qui permettent de sécuriser le foncier lors d’un projet d’installation.

Les avant-contrats ou promesses de baux peuvent être soit unilatéraux c’est-à-dire qu’une seule partie s’engage jusqu’à ce que l’autre manifeste son accord ou son refus, soit synallagmatiques, dans ce cas les deux parties s’engagent réciproquement.

  • Quelles sont les différentes formes de promesses de baux ?

Il existe deux formes de promesses de baux, la promesse unilatérale de bail et la promesse synallagmatique de bail.

Tout d’abord, la promesse unilatérale de bail, c’est le document par lequel le bailleur s’engage à louer son bien à un preneur déterminé. Cette promesse engage le propriétaire. Une fois que le preneur lève l’option, ce qui signifie qu’il répond à la proposition du bailleur, le contrat est réputé conclu. Dans l’intervalle, le bailleur a la possibilité de se rétracter. Le bénéficiaire de la promesse ne peut pas exiger la conclusion du contrat mais peut solliciter la réparation du préjudice subi. Par exemple, les revenus qu’il aurait pu tirer des parcelles s’il les avait exploités.

Le nouvelle article 1124 alinéa 2 du code civil issu de la réforme des droits des obligations de 2016, admet que la révocation d’une promesse unilatérale par le bailleur pendant le délai d’option du preneur peut être sanctionné par une exécution forcée, le contrat peut donc être formé. Toutefois, les parties ont la faculté d’insérer dans le contrat une clause écartant cette exécution forcée, revenant ainsi à l’ancienne sanction, l’octroi de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Quant à la promesse synallagmatique de bail, elle comprend un engagement réciproque du bailleur et du preneur. Il est couramment affirmé que « la promesse synallagmatique vaut bail » lorsque les parties s’engagent définitivement sur des éléments essentiels du contrat. En cas de non-respect d’une des parties, la promesse synallagmatique peut donner lieu à une exécution forcée.

  • Quel est le contenu des promesses de baux ?

Trois éléments sont indispensables pour une conclure une promesse de bail :

-          L’objet du contrat et la désignation du bien loué : les parties doivent se mettre d’accord sur la chose louée, sur les biens objet du bail en désignant les parcelles avec les références cadastrales.

-          Le prix : le prix du fermage est encadré par les arrêtés préfectoraux. La jurisprudence considère que le bail ne peut pas exister si les contractants n’ont pas prévu de prix. Cependant, il n’est pas nécessaire que le prix soit déterminé de façon très précise dans le contrat. Il suffit que celui-ci prévoie le principe d’un prix et fournisse des indications permettant d’opérer cette détermination.

-          La durée : il convient de déterminer un point de départ pour une durée minimum de 9 ans.

Lorsque tous les éléments essentiels sont présents, chacune des parties est en mesure d’obtenir l’exécution judiciaire ou de demander la rédaction d’un acte sous seing privé à un juriste ou d’un acte authentique à un notaire.

  • Peut-on inclure des conditions suspensives ?

Les promesses de baux peuvent être assorties d’une condition suspensive.  Les parties peuvent subordonner l’exécution du bail à la signature d’un acte sous seing privé ou authentique reproduisant leur accord ou encore l’obtention de l’autorisation d’exploiter du preneur.

Ainsi, le bailleur est tenu par la promesse de bail jusqu’à la décision définitive sur la demande d’autorisation. Si la décision de l’administration est négative, le propriétaire peut donner ses terres en location à un tiers.


Auteur : Pôle juridique emploi

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