Agenda16/11/19 Retour à la page d'accueil Contacts Glossaires Plan du site Page précédente Page Suivante Imprimer  
    Juridique et Fiscal / 2016 / 03
 
  Lancer la rechercheRecherche avancée












  

FDSEA de l'Orne
52 bd du 1er Chasseurs
61000 Alençon
Tél : 02.33.31.48.35
Fax : 02.33.31.48.33
Nous écrire

 8h30 - 12h30 et 13h30 - 17h30

Plan d'accès

  02/03/2016
  Avis d'expert :"Le bail rural sous seing privé rédigé par les parties : un bail rural"

Le bail rural peut être établi par acte sous seing privé ; il a, entre ceux qui l'ont souscrit, la même foi que l'acte authentique (bail notarié) mais n'est valable qu'autant qu'il a été fait en autant d'originaux qu'il existe de parties ayant un intérêt distinct. En pratique, il faut établir deux ou trois originaux selon le niveau d'exigence des services de l'enregistrement. Cette formalité rend le bail opposable au tiers et lui confère date certaine.

Le bail rural sous seing privé rédigé par les parties :

un bail rural privé de sécurité à hauts risques !

Le bail rural peut être établi par acte sous seing privé ; il a, entre ceux qui l'ont souscrit, la même foi que l'acte authentique (bail notarié) mais n'est valable qu'autant qu'il a été fait en autant d'originaux qu'il existe de parties ayant un intérêt distinct. En pratique, il faut établir deux ou trois originaux selon le niveau d'exigence des services de l'enregistrement. Cette formalité rend le bail opposable au tiers et lui confère date certaine.

L'établissement d'un bail notarié n'est donc pas obligatoire ?

Non, la loi ne prévoit pas la nécessité de réaliser un acte authentique. La forme authentique permet toutefois au bailleur de disposer d'un titre exécutoire indispensable à la poursuite de l'exécution forcée des clauses du bail. En revanche, la rédaction d'un acte authentique s'impose pour les baux dont la durée excède douze ans.

Bailleurs et preneurs peuvent-ils rédiger un bail rural ensemble ?

Oui, pourvu que le bail soit réalisé dans le respect des conditions citées ci-dessus. Mais attention, la rédaction d'un acte par les parties demeure un exercice périlleux, il s'agit d'un exercice de haute voltige ! … sans filet ! L'avenir professionnel des signataires en dépend directement.

Quels sont les risques principaux encourus et dans quelle hypothèse ?

La nullité du bail et, par conséquent, la remise en cause de l'activité professionnelle de son titulaire.

Voici un aperçu des difficultés les plus fréquemment rencontrées :

- Le bail consenti par un époux sur un bien commun est valable sauf si l'époux signataire a outrepassé ses pouvoirs. Dans ce cas, l'autre, à moins qu'il n'ait ratifié l'acte, peut en demander l'annulation !

- Lorsque la propriété est démembrée (à l'issue d'une succession ou d'une donation par exemple) et qu'un même bien agricole est l'objet d'un usufruit et d'une nue-propriété, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. Le bail consenti par l'usufruitier seul est nul à l'égard du nu-propriétaire.

- Dans l'hypothèse d'un immeuble rural détenu en propriété par des co-indivisaires, le bail conclu par un seul d'entre eux est inopposable aux co-indivisaires qui n'y ont pas consenti et son efficacité est subordonnée aux effets du partage. Le bail sera sans effet si l'exploitation louée n'est pas attribuée au bailleur et le preneur pourra être évincé !

Y a-t-il des clauses requérant une attention particulière du rédacteur ?

Oui, le bail rural doit impérativement comporter les éléments essentiels constitutifs des contrats. L'acte doit constater l'accord des parties sur la location d'un fonds rural déterminé moyennant un certain prix. La chose et le prix constituent en effet les éléments principaux et essentiels constitutifs du bail à ferme. La rédaction de ces éléments déterminants nécessite un soin particulier, ils constituent l'objet de l'acte et ne souffrent aucune approximation. Le preneur doit avoir des certitudes sur la nature et la consistance du bien loué. Le bailleur, lui, doit être assuré de recevoir le fermage convenu. Les deux parties ne peuvent supporter aucun doute sur la durée de la convention.

Lors de la conclusion du bail, le preneur a l'obligation d'informer le bailleur de sa situation d'exploitant (nature et superficie des biens exploités). Lorsque le preneur a l'obligation d'obtenir une autorisation d'exploiter, la validité du bail est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. Le refus d'autorisation ou l'absence de demande pourra, sous certaines conditions, conduire le Préfet, le bailleur ou la SAFER à demander la nullité du bail.

Ces quelques exemples démontrent que seul le professionnel du droit se posera les bonnes questions, saura où trouver les réponses et apportera des solutions.

Le bail rural constituant le support de mon activité agricole, je souhaite maîtriser les risques et faire appel à un professionnel. Lequel ?

La rédaction d'actes sous seing privé est strictement réglementée. Seuls les rédacteurs habilités par la loi peuvent réaliser pour autrui des actes.

Conformément à la loi du 31 décembre 1971, les avocats au conseil d'état et à la cour de cassation, les avocats inscrits à un barreau français, les avoués près la cour d'appel, les notaires, les huissiers de justice, les commissaires priseurs, les administrateurs judiciaires et les mandataires liquidateurs disposent notamment du droit de rédiger des actes sous seing privé pour autrui.

Les syndicats professionnels (parmi lesquels compte la FDSEA) peuvent rédiger des actes sous seing privé au profit des personnes dont la défense des intérêts est visée par leurs statuts (exploitants agricoles, anciens exploitants, bailleurs…) sur des questions se rapportant directement à leur objet (exemple : bail rural, acte de vente mobilière, contrat de travail…)

De façon plus restrictive, les personnes exerçant une activité professionnelle réglementée (cabinet, centre comptable…) peuvent rédiger seulement les actes sous seing privé constituant l'accessoire direct de la prestation fournie.

En revanche, les organismes chargés d'une mission de service public (chambres consulaires) ne peuvent rédiger d'actes sous seing privé.

Cette liste de rédacteurs autorisés par la loi à réaliser des actes sous seing privé n'étant pas exhaustive, nous restons à votre disposition pour répondre à l'ensemble de vos interrogations.


Auteur : Pôle juridique emploi

Retour à la page d'accueil Contacts Glossaires Haut de page Page précédente Page Suivante Imprimer