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    Juridique et Fiscal / 2016 / 02
 
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  10/02/2016
  Avis d'expert : "SAFER : extension du droit de préemption à certaines donations"

Le législateur, suspectant l'utilisation de donations pour cacher certaines ventes, a étendu le droit de préemption de la SAFER.

SAFER : extension du droit de préemption à certaines donations

 

Le législateur, suspectant l'utilisation de donations pour cacher certaines ventes, a étendu le droit de préemption de la SAFER.

Ce droit de préemption a été étendu à quelles opérations ?

Jusqu'à présent, le droit de préemption des SAFER ne pouvait s'exercer qu'en cas d'aliénation à titre onéreux (ex : ventes) portant sur des biens immobiliers à usage agricole et des biens mobiliers qui leur sont attachés, des terrains nus à vocation agricole et/ou des bâtiments ruraux (article L.143-1 du code rural et de la pêche maritime). Toutes les mutations à titre gratuit (ex : donations) échappaient par conséquent au droit de préemption des SAFER.

La loi du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (dite "Loi Macron") a modifié ce principe.

Désormais, le droit de préemption des SAFER est susceptible d'être exercé en cas de cession entre vifs à titre gratuit portant sur des biens, droits réels et droits sociaux soumis à préemption.

Toutes les donations sont-elles visées ?

Non. Cette nouvelle règle supporte un certain nombre d'exceptions. Le nouveau droit de préemption des SAFER en cas de donation entre vifs est écarté dans les cas suivants :

- les cessions entre vifs à titre gratuit effectuées entre ascendants et descendants,

- les cessions entre vifs à titre gratuit effectuées entre collatéraux jusqu'au 6ème degré,

- les cessions entre vifs effectuées entre époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS),

- les cessions entre vifs effectuées entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de PACS ou entre ses descendants.

En résumé, le droit de préemption octroyé à la SAFER par la loi "Macron" concerne les donations faites au profit d'une personne extérieure à la famille du donateur.

Ce nouveau droit de préemption de la SAFER s'applique-t-il à tous les biens ?

Non, des limites sont apportées par le législateur quant à la nature des biens donnés.

Ainsi, les biens, droits réels et sociaux, concernés sont seulement les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés, la nue-propriété ou l'usufruit de ces biens et les parts ou actions de société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole.

Quels sont les biens exclus de l'application de ce nouveau droit de préemption ?

Ne sont pas soumises à droit de préemption les donations portant sur :

- des bâtiments d'habitation,

- des droits à paiement de base issus de la réforme de la PAC,

- des bâtiments qui ont été utilisés à une activité agricole au cours des cinq dernières années et ne le sont plus au jour de l'aliénation.

S'agissant d'une donation, sur quelles bases le Notaire doit-il établir sa notification ?

Le Notaire chargé d'instrumenter, qui procède à la notification du projet de cession à titre gratuit, n'a pas à mentionner le prix comme dans un acte à titre onéreux. Cette notification doit cependant comporter les charges, conditions, modalités de l'aliénation, nom et domicile du bénéficiaire.

Sur quelles bases la préemption de la SAFER pourrait-elle se réaliser ?

Dans l'hypothèse où la SAFER déciderait de préempter le bien cédé à titre gratuit, l'opération deviendrait, à l'initiative de la SAFER, un acte à titre onéreux. Il revient, dans ce cas, à la SAFER de faire une offre d'achat au propriétaire, à un prix correspondant à l'estimation du bien par les services fiscaux. En l'absence de précision du texte, le propriétaire semble libre de ne pas vendre au prix proposé par la SAFER et refuser l'offre.

Le juriste s'interrogera sur l'effectivité de ce texte malgré tout applicable depuis le 8 août 2015…


Auteur : Pôle juridique emploi

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