Indivision : des multiplications…de difficultés

Propriétaire indivis avec mon frère et ma sœur d'un corps de ferme et de quelques hectares de terrains agricoles loués à un exploitant agricole âgé, une remise en état importante des toitures se révèle nécessaire à la conservation des bâtiments. Qui peut prendre l'initiative des travaux et dans quelles conditions ?

 En terme juridique, vous être co-indivisaire détenteur de droits de propriétés identiques à ceux de votre frère et de votre sœur, portant de manière simultanée sur un immeuble rural loué à un preneur. A ce titre, vous pouvez prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du bien. En revanche, le financement de ces actes conservatoires incombe à l'indivision tout entière.

Compte tenu de l'état de vétusté de l'ensemble, ma sœur et moi-même envisagerions de le mettre en vente. Mon frère n'adhère pas à ce projet. Dans la mesure où nous sommes deux sur trois à partager la même position, peut-on mettre en vente ?

Non, la vente (comme le consentement d'un bail rural), constituant un acte de disposition, requiert l'accord unanime de tous les co-indivisaires. L'exigence d'une unanimité est seulement écartée pour les actes relevant d'une administration normale des biens indivis. Tous les actes visant à l'exploitation normale des biens indivis sont soumis en effet à la majorité des 2/3 des droits indivis. Les indivisaires minoritaires doivent toutefois être informés des actes d'administration réalisés par les indivisaires majoritaires.

Le fermier en place ayant atteint l'âge de la retraite, est-ce que je peux seul faire délivrer congé pour la fin de la période triennale en cours ?

Non. Dans la mesure où votre projet n'a pas à priori pour objet de protéger votre droit indivis, la délivrance d'un congé motivé par l'âge du preneur nécessite l'accord unanime des co-indivisaires.

En revanche, la demande en paiement de loyers, constituant une action relative à l'inexécution des obligations nées du bail, s'analyse comme un acte d'administration et nécessite simplement la majorité des 2/3 des co-indivisaires.

L'autorisation préalable de cession du bail en cours au profit du descendant du preneur doit-elle être accordée par l'ensemble des co-indivisaires ?

Oui, l'autorisation de cession du bail rural, ne constituant ni un acte d'administration et ne relevant pas de l'exploitation normale des biens indivis, ne pourra être consentie par un seul co-indivisaire ni se voir appliquer la règle majoritaire des 2/3.

La gestion d'une indivision me paraît très difficile. Puis-je y mettre fin ?

Oui, tout indivisaire peut mettre un terme à l'indivision qui doit demeurer une situation juridique temporaire. Le partage peut toujours être provoqué. A défaut d'être amiable, il sera judiciaire.