L'actualisation des fermages
Plusieurs bailleurs me louent leur propriété
rurale, les règles d'actualisation des fermages adoptées divergent selon les
baux ruraux. Est-ce normal et qu'en est-il ?
Avant la loi du
2 janvier 1995, les parties étaient tenues d'évaluer le loyer des terres nues et
des bâtiments d'exploitation en une quantité déterminée de denrées. Depuis 1995,
la loi a abandonné cette solution en prévoyant la stipulation des fermages en
monnaie et leur indexation sur un indice départemental des fermages. La loi de
modernisation de l'agriculture du 27 juillet 2010 a réformé cette indexation en
posant le principe d'un indice national unique des fermages composé pour
:
- 60 % de
l'évolution du revenu brut d'entreprise à l'hectare constaté sur le plan
national au cours des cinq années précédentes,
- 40 % de
l'évolution du niveau général des prix de l'année précédente.
Cette
succession de textes, conjuguée à des durées de baux ruraux pouvant atteindre
plusieurs dizaines d'années (baux à long terme, de 25 ans, de carrière...)
multiplient les modes opératoires de calcul de fermage et aussi...et surtout les
sources d'erreur.
1) Examinons le cas
d'un bail de 25 ans, en cours d'exécution en 1995, ayant pris effet le
1er décembre 1994, stipulant un prix de
fermage annuel payable le 1er décembre de chaque année, calcul sur la base des
quantités de denrées suivantes :
- 40 quintaux
de blé,
- 2 500 litres
de lait, toutes qualités confondues,
- 250
kilogrammes de viande bovine, poids net, toutes qualités confondues.
L'échéance
annuelle du 1er décembre 2009 s'établira en multipliant le centième de l'indice
départemental des fermages fixé le 25 septembre 2009 par le produit des quantité
de denrées et de leurs derniers cours annuels constatés avant la publication de
la loi du 2 janvier 1995 (cours annuels du 1er janvier 1995 pour l'Orne)
:
- blé : 40
quintaux x 124,50 F
- lait : 2500
litres x 1,96 F
- viande : 250
kilogrammes x 19,18 F
soit un total
de 14 675 F ou 2 237,19 €
2 237,19 € x 121,30 : 100 =
2 713,71 €< /FONT
>
En vertu de la
loi du 27 juillet 2010, l'indice national des fermages pour 2010 a été fixé à
98,37 par l'arrêté du 27 septembre 2010. Cet indice permet le calcul des
échéances annuelles intervenues entre le 25 septembre 2010 et le 24 septembre
2011 et s'applique au fermage annuel acquitté entre le 25 septembre 2009 et le
24 septembre 2010.
Echéance
annuelle du 1er décembre 2010 :
2 713,71 € x 98,37 : 100 =
2 669,48 € (soit – 1,63 % par rapport à 2009).< /FONT
>
2) Dans
l'hypothèse d'un bail rural ayant pris effet le 1er janvier 2006, dont le
fermage stipulé en monnaie est fixé à 2 500 €, il conviendra d'appliquer au
montant du fermage annuel exprimé en monnaie l'indice départemental des fermages
précédant la fin de la période annuelle, divisé par l'indice départemental des
fermages du 25 septembre suivant la date d'effet du bail.
L'échéance
annuelle du 1er janvier 2010 se calcule comme suit :
fermage annuel x
indice départemental des fermages précédant le 1er janvier
2010
indice
départemental des fermages suivant la date d'effet du bail
soit 2 500 € x
121,30 = 2 799,06 €
108,34
En vertu de la
loi du 27 juillet 2010, l'indice national des fermages pour 2010 a été fixé à
98,37 par l'arrêté ministériel du 27 septembre 2010. Cet indice permet le calcul
des échéances annuelles intervenues entre le 25 septembre 2010 et le 24
septembre 2011 et s'applique au fermage annuel acquitté entre le 25 septembre
2009 et le 24 septembre 2010.
Echéance
annuelle au 1er janvier 2011 :
2 799,06 € x 98,37 : 100 =
2 753,44 €< /FONT
>
3) Et enfin
l'actualisation du prix des baux ruraux ayant pris effet après le 25 septembre
2010 (date de parution de l'indice national des fermages) s'établira en
appliquant au fermage de base l'indice des fermages national précédant la fin de
la période annuelle, divisé par l'indice national des fermages suivant la date
d'effet du bail.
L'échéance
semestrielle ne correspondant pas à la fin d'une période annuelle du bail rural
doit être traitée comme un acompte.
L'échéance
semestrielle correspondant à la fin d'une période annuelle autorise le calcul du
fermage annuel permettant d'opérer une régularisation du solde restant dû,
compte tenu des sommes versées à l'échéance semestrielle précédente.
En outre, pour
"simplifier" le calcul du fermage annuel, la législation permet l'application au
fermage de l'année précédente la variation de l'indice des fermages diffusé en
pourcentage par l'autorité préfectorale.